太陽光発電設備が設置された中古住宅を売買する場合、
と疑問を持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか。
中古住宅の売買では、住宅そのものだけでなく、
設置されている太陽光発電設備の状況を確認することも重要です。
住宅用太陽光発電では、FIT制度による固定価格での買取期間は10年間です。
そのため、太陽光発電設備の設置・売電開始から相当期間が経過している中古住宅では、すでに卒FITしている設備や、売買後間もなく卒FITを迎える設備も考えられます。
しかし、「卒FITしていること」と「太陽光に関する名義変更などの手続が一切不要であること」は同じではありません。
太陽光付き中古住宅を売買するときは、不動産の所有権移転だけでなく、太陽光設備の登録情報、売電契約、設備を特定する情報なども確認しておくことが重要です。
この記事では、卒FITした太陽光付き中古住宅を売買するときに確認したい名義変更やFIT制度上の手続について、行政書士の視点から解説します。
太陽光付き中古住宅では卒FITを確認しよう
太陽光発電設備が付いている中古住宅を売買するときは、まずその設備が、「FIT期間中なのか、すでに卒FITしているのか」を確認することが重要です。
住宅用太陽光発電の固定価格での買取期間は10年間です。ただし、住宅の築年数と太陽光発電設備の設置時期・買取開始時期が同じとは限りません。
住宅を建てた後に太陽光発電設備を設置しているケースもあるため、「築10年以上だから卒FITしている」といった判断はせず、買取開始時期や買取期間の満了時期を確認することが大切です。
卒FITしても太陽光発電設備そのものが使用できなくなるわけではありません。発電した電気を自家消費したり、小売電気事業者等と契約して余剰電力を売電したりすることができます。したがって、中古住宅の買主にとっても、太陽光発電設備は引渡し後も利用できる設備です。
だからこそ、「住宅と一緒に太陽光設備も適切に引き継げる状態になっているか」を確認しておく必要があります。
卒FITした住宅なら太陽光の名義変更は不要？
卒FITしているという理由だけで、
「名義変更などの手続は不要」と判断することはできません。
卒FITとは、FIT制度による固定価格での買取期間が満了したことをいいます。
一方、住宅の売買によって所有者等が変わることは別の問題です。
再生可能エネルギー電子申請システムでは、
認定状態が「認定中（調達期間終了）」となっている設備について、
「事前変更届出（卒FIT）」の手続が用意されています。
したがって、「固定価格での買取が終わった」から
「太陽光に関する登録情報を変更しなくてよい」とは限りません。
中古住宅を売買する際には、現在の認定・登録状況や変更する内容を確認したうえで、必要となる手続を判断することが重要です。
住宅の名義変更と太陽光の名義変更は別に考える
太陽光付き中古住宅の売買で特に注意したいポイントです。
住宅の売買では、土地・建物について所有権移転登記を行うことになります。
しかし、土地・建物の所有権移転登記をしたからといって、太陽光に関する登録情報や契約がすべて自動的に買主へ変更されるわけではありません。
例えば、次のようなものはそれぞれ確認が必要です。
つまり、
- 不動産
- 太陽光設備の登録
- 電力会社等との契約
は分けて考える必要があります。
中古住宅の引渡しが終わった後に、「太陽光だけ前所有者の情報が残っていた」ということにならないよう、売買前から確認しておくことが重要です。
太陽光付き中古住宅を売るときに確認したいこと
売主側では、買主へ住宅を引き渡す前に、太陽光設備について次のような情報を整理しておくとスムーズです。
① 「FIT期間中」か「卒FIT済み」か
まず、固定価格での買取期間が満了しているか確認します。
住宅の築年数だけで判断するのではなく、買取開始時期や契約関係の資料など、現在確認できる情報から整理することが重要です。
② 太陽光設備を特定できる情報
設備IDなど、対象となる太陽光設備を特定できる情報を確認します。
過去の認定関係資料などが残っている場合には、売却前にまとめておきましょう。
③ 現在の登録情報
現在、どのような事業者情報が登録されているのかを確認します。
住宅の現在の所有者と太陽光設備に関する登録情報が一致しているとは限らないためです。
④ 現在の売電契約
卒FIT後も余剰電力を売電している場合には、
- どの事業者へ売電しているか
- 契約名義は誰か
- 売電収入の振込先
などを確認します。
⑤ 過去の関係資料
- 太陽光設備を設置した際の資料
- 認定関係の資料
- 過去の変更手続に関する資料
- 電力会社等との契約資料
これらの資料がある場合は、買主へ引き継げるよう整理しておくことをおすすめします。
太陽光付き中古住宅を買うときに確認したいこと
買主側も、「太陽光付きだからお得」という点だけで判断するのではなく、引渡し後に太陽光を適切に利用できる状態か確認しておくことが重要です。
特に確認したいのは次の事項です。
買主として特に避けたいのは、住宅を購入した後になってから、太陽光の登録情報や契約が前所有者のままだと分かることです。
そのため、可能であれば売買契約や引渡しの前に、太陽光設備についても確認しておくことをおすすめします。
住宅販売会社・不動産会社が引渡し前に確認したいポイント
太陽光付き中古住宅を取り扱う場合、住宅販売会社や不動産会社にとっても、太陽光設備の確認は重要です。ただし、これは「すべてのFIT制度上の手続を住宅販売会社等が行う」という意味ではありません。
重要なのは、「太陽光が付いている住宅では、不動産以外にも確認すべき手続がある可能性がある」と把握しておくことです。
例えば、売主へのヒアリング時に、
などを確認しておくと、その後の手続を整理しやすくなります。
特に、太陽光発電設備の設置・売電開始から相当期間が経過している中古住宅では、卒FITしている可能性も念頭に置き、買取期間の満了時期を確認するとよいでしょう。
FIT制度上の手続について判断が難しい場合には、引渡し後ではなく、売買を進めている段階で専門家へ確認する方法もあります。
売主名義のまま残っていたらどうする？
中古住宅を購入した後、「太陽光に関する情報が前所有者名義のままだった」ということが分かった場合でも、まずは現在の状況を確認することが重要です。
確認したいのは、
などです。
そのうえで、現在必要となる変更手続を整理します。
「卒FITだから放置しても問題ない」と判断するのではなく、まず現状を確認することが大切です。
また、手続の内容によっては前所有者側に確認すべき事項が生じることも考えられるため、できるだけ住宅の引渡し前に整理しておく方がスムーズです。
電力会社の契約変更だけで終わる？
電力会社等との契約変更だけで、すべての手続が完了するとは限りません。
太陽光付き中古住宅の売買では、
① 不動産に関する手続
：土地・建物の所有権移転など。
② 太陽光設備に関する行政手続
：現在の認定・登録状況や変更内容に応じて確認します。
③ 電力会社・売電先との契約
：卒FIT後の余剰電力の売電契約等について確認します。
この3つを分けて整理することが重要です。
例えば、売電先との契約名義を買主へ変更したとしても、それだけをもって太陽光に関する行政手続まで完了したとは判断できません。
行政書士へ相談するタイミング
太陽光付き中古住宅の売買について行政書士へ相談する場合、
おすすめは「住宅の引渡し後」ではなく、「売買を進めている段階」です。
引渡し前であれば、
- 現在の認定・登録状況
- 不足している資料
- 売主に確認すべき事項
- 買主へ引き継ぐ情報
- 売買に伴って必要となる行政手続
などを事前に整理しやすくなるからです。
特に住宅販売会社や不動産会社の場合、太陽光付き中古住宅を取り扱う段階でFIT・卒FIT関係を確認しておけば、売主・買主への案内もしやすくなります。
行政書士は、不動産の所有権移転登記を代理して行うことはできません。
一方、FIT制度等に関する行政手続について、
行政書士の業務として取り扱うことができる範囲では、
必要書類の作成や手続の支援を行うことができます。
不動産登記については司法書士、税務については税理士、法律紛争については弁護士など、必要に応じて他士業との連携が必要です。
よくある質問
- Q卒FITした太陽光付き中古住宅なら太陽光の名義変更は不要ですか？
- A
一律に不要とはいえません。
卒FITは固定価格での買取期間が満了したことを意味します。住宅の売買によって所有者等が変わる場合には、現在の認定・登録状況を確認し、必要となる変更手続がないか判断する必要があります。
- Q住宅の所有権移転登記をすれば太陽光の名義も変わりますか？
- A
自動的にすべて変更されるわけではありません。
不動産の所有権移転、太陽光設備に関する登録情報、電力会社等との契約は、それぞれ分けて確認する必要があります。
- Q電力会社の名義変更だけ行えばよいですか？
- A
それだけで完了するとは限りません。
電力会社・売電先との契約変更とは別に、太陽光設備について必要となる行政手続がないか確認する必要があります。
- Q中古住宅を買った後に、太陽光が売主名義のままだと分かりました。どうすればよいですか？
- A
まず、設備を特定し、現在の認定・登録状況、売買時期、売電契約、手元にある資料を確認します。そのうえで、現在必要となる手続を整理します。
卒FIT設備についても、現在の認定状態や変更内容を確認して判断することが重要です。
- Q住宅販売会社や不動産会社から行政書士へ相談できますか？
- A
はい。
太陽光付き中古住宅の売買に伴い、FIT・卒FIT関係の行政手続について確認したい場合には、現在の状況や必要となる手続・書類を整理することができます。売主・買主からのご相談だけでなく、太陽光付き中古住宅を取り扱う事業者からのご相談についても、案件ごとに確認することが可能です。
太陽光付き中古住宅の売買チェックリスト
太陽光付き中古住宅を売買するときは、次の事項を確認してみましょう。
一つでも分からない項目がある場合には、住宅の引渡し前に確認しておくことをおすすめします。
まとめ
太陽光付き中古住宅を売買するときは、「卒FITしているから、太陽光については何もしなくてよい」と判断しないことが重要です。
卒FITは、FIT制度による固定価格での買取期間が満了したことを意味します。
一方、住宅の売買によって所有者等が変わる場合には、
太陽光設備の現在の認定・登録状況や売電契約などを確認し、
必要となる手続を整理する必要があります。
特に重要なのは、
- 不動産の所有権移転
- 太陽光設備に関する行政手続
- 電力会社・売電先との契約
を分けて考えることです。
太陽光付き中古住宅の売買では、引渡し後に問題が分かるよりも、
売買を進めている段階で確認しておく方がスムーズです。
売主・買主だけでなく、住宅販売会社や不動産会社においても、太陽光付き中古住宅を取り扱う際には、FIT期間中なのか卒FIT済みなのか、現在どのような登録・契約状況になっているのかを確認しておくことをおすすめします。
当事務所でサポートできること
当事務所では、太陽光付き中古住宅の売買について、FIT・卒FITに関する現在の認定・登録状況や変更内容を確認し、行政書士が取り扱うことのできる範囲で、必要となる行政手続・必要書類の整理をサポートしております。
例えば、
- 卒FITした太陽光付き住宅を売却する方
- 太陽光付き中古住宅を購入する方
- 購入後に太陽光の登録情報が前所有者のままだと分かった方
- FIT・卒FIT設備の手続について確認したい住宅販売会社・不動産会社
などからのご相談に対応します。
特に、太陽光付き中古住宅を継続的に取り扱う住宅販売会社・不動産会社からのご相談についても、案件ごとにFIT・卒FIT関係の確認事項を整理することが可能です。
といった場合には、お気軽にご相談ください。
